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　　繼北京、上海、廣州、廈門之后，我國不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)再次擴(kuò)容。日前，天津《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)的通知》（以下簡稱《通知》）正式發(fā)布。記者發(fā)現(xiàn)，與前幾地試點(diǎn)相同，天津聚焦養(yǎng)老保障、資產(chǎn)盤活等關(guān)鍵場景，并創(chuàng)造性提出以“金創(chuàng)區(qū)+自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)”雙區(qū)聯(lián)動為支撐，推出“持有+購買”雙軌并行等多項創(chuàng)新制度設(shè)計。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，未來信托財產(chǎn)管理和轉(zhuǎn)讓中可能出現(xiàn)的權(quán)屬爭議將得到有效化解，我國近30萬億元的信托資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活。

　　天津試點(diǎn)展現(xiàn)多項創(chuàng)新

　　近日，天津市地方金融管理局、國家金融監(jiān)督管理總局天津監(jiān)管局、天津市規(guī)劃和自然資源局、國家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局、天津市民政局、中國（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)管理委員會聯(lián)合發(fā)布了上述《通知》，標(biāo)志著天津正式加入不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)行列。

　　《通知》明確提出，“推動信托財產(chǎn)登記制度在天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)先行先試”，“信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)緊扣天津經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，根據(jù)監(jiān)管部門信托業(yè)務(wù)分類相關(guān)要求，鼓勵圍繞養(yǎng)老保障、特需領(lǐng)域、代際傳承、社會公益、資產(chǎn)盤活、風(fēng)險處置等場景設(shè)計信托服務(wù)模式，規(guī)范開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。

　　記者分析《通知》發(fā)現(xiàn)，天津的政策從總體目標(biāo)到落地要求總體概括為三大特點(diǎn)，一是將此試點(diǎn)作為推動自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)深化金融領(lǐng)域開放創(chuàng)新的一項制度抓手；二是緊扣天津地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，如強(qiáng)調(diào)圍繞高質(zhì)量發(fā)展“十項行動”和“三新”“三量”重點(diǎn)工作創(chuàng)新信托服務(wù)模式；三是對信托公司提出明確要求，應(yīng)當(dāng)立足受托人定位，遵循法律法規(guī)和監(jiān)管要求，并對不動產(chǎn)信托的展業(yè)場景予以明確。

　　“天津此次試點(diǎn)并非簡單復(fù)制既有經(jīng)驗(yàn)，而是立足城市發(fā)展定位。在制度設(shè)計上，天津試點(diǎn)展現(xiàn)出鮮明的創(chuàng)新特質(zhì)，精準(zhǔn)破解了不動產(chǎn)信托發(fā)展中的系列難題。”有信托行業(yè)分析人士向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，一是場景創(chuàng)新：錨定存量盤活核心需求。不同于其他試點(diǎn)的泛化場景覆蓋，天津在全國首次將“盤活存量資產(chǎn)”明確為不動產(chǎn)信托的核心應(yīng)用場景；二是模式創(chuàng)新：“持有+購買”雙軌并行。試點(diǎn)突破了傳統(tǒng)“委托人已持有的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托”的單一模式，創(chuàng)新性拓展出“委托受托人購買不動產(chǎn)”方式；三是流程創(chuàng)新：構(gòu)建全周期閉環(huán)管理。為確保業(yè)務(wù)規(guī)范運(yùn)行，試點(diǎn)明確了“預(yù)登記—申請登記證明—辦理登記—反饋結(jié)果”的全周期流程，清晰界定不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入與轉(zhuǎn)出信托的操作規(guī)范。

　　在清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員邢成看來，與此前北上廣側(cè)重于金融創(chuàng)新和廈門的民生住房導(dǎo)向不同，天津作為北方重要的工業(yè)港口城市，擁有大量的工商業(yè)地產(chǎn)、存量廠房、物流園區(qū)和商業(yè)樓宇。試點(diǎn)的一個重要特色，就是希望通過不動產(chǎn)信托登記，明確信托財產(chǎn)的法律地位，從而更有效地盤活存量資產(chǎn)，服務(wù)于“制造業(yè)立市”和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級。

　　首批4單業(yè)務(wù)落地北方信托

　　《通知》印發(fā)后，天津市已落地首批不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。9月26日，北方國際信托股份有限公司（簡稱“北方信托”）發(fā)文稱，為切實(shí)履行天津國資唯一信托機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任，在政策實(shí)施后率先落地全國首單法人委托、以資產(chǎn)盤活為信托目的的不動產(chǎn)信托項目——“津不動產(chǎn)1號”，在天津市濱海新區(qū)不動產(chǎn)登記第一中心—不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記專窗完成轉(zhuǎn)移登記。

潘悅　制圖

　　北方信托表示，“津不動產(chǎn)1號”的落地，成為以信托工具破解不動產(chǎn)盤活難題的一項標(biāo)志性實(shí)踐，為存量資產(chǎn)盤活提供了可復(fù)制、可推廣的創(chuàng)新范式。記者獲悉，該項目委托人天津市濱海新區(qū)國有資本投資運(yùn)營有限公司下屬子公司宏泰房產(chǎn)，將其持有的濱海新區(qū)大港某小區(qū)配套兩層商業(yè)地產(chǎn)委托給北方信托，通過信托架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)隔離與盤活。

　　另據(jù)天津金融監(jiān)管局發(fā)布的信息，其指導(dǎo)北方信托落地首批4單不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。天津金融監(jiān)管局表示，不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的成功落地，進(jìn)一步拓展了信托服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度和廣度，為委托人提供了更安全、專業(yè)的資產(chǎn)盤活、財富管理與傳承工具。

　　信托資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活

　　中國信托業(yè)協(xié)會6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)29.56萬億元，較2023年末增加5.64萬億元，同比增長23.58%。信托行業(yè)已成為我國重要的金融子行業(yè)之一，但目前信托業(yè)尚未建立完善的信托登記制度，這既不利于規(guī)范信托產(chǎn)品的信息披露，也不利于信托財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的認(rèn)定和信托產(chǎn)品的市場化流轉(zhuǎn)。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，信托財產(chǎn)登記制度的接續(xù)試行，是進(jìn)一步盤活我國近30萬億元信托資產(chǎn)邁出的重要一步。“由于過去信托財產(chǎn)登記機(jī)制缺失，信托財產(chǎn)納入信托存在制度障礙，京滬廣等地出臺不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記辦法是非常重要的探索。”資管研究員袁吉偉表示，這有利于促進(jìn)以家族信托為代表的財富管理服務(wù)信托的發(fā)展，推動信托行業(yè)回歸本源。

　　不動產(chǎn)信托登記也面臨不少挑戰(zhàn)。用益信托分析師喻智表示，稅收優(yōu)惠問題備受關(guān)注。比如，在北京，財產(chǎn)登記的文件包括契稅完稅證明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完稅證明，還是信托公司作為受托人出具的完稅證明，所以在登記環(huán)節(jié)和稅收優(yōu)惠政策方面的相關(guān)規(guī)定尚不清晰。

　　“建議從立法層面完善信托財產(chǎn)登記制度，明確信托登記的具體操作規(guī)則、程序和要求，使其與現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度有效銜接。同時，修訂信托法和不動產(chǎn)登記暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)，為不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記提供更加明確的法律依據(jù)。針對信托財產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題，建議出臺專門的信托稅收政策，明確信托財產(chǎn)在設(shè)立、存續(xù)和終止階段的稅收處理規(guī)則，避免重復(fù)征稅。”中信信托風(fēng)險管理部周萍博士表示。

　　另外，邢成還建議，信托公司應(yīng)積極把握機(jī)遇，同時審慎管理風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化和差異化發(fā)展。因不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專業(yè)壁壘高，信托公司不能“大而全”地盲目介入，可結(jié)合自身資源稟賦，選擇重點(diǎn)方向深耕，例如，專注于工業(yè)物流地產(chǎn)信托、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營信托、涉眾不動產(chǎn)，如長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等。此外，試點(diǎn)階段，各項操作細(xì)則仍在探索中。信托公司必須將合規(guī)置于首位，同時加強(qiáng)協(xié)同創(chuàng)新，扮演好“綜合服務(wù)商”角色。

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